核心要点：
财务表现：营业收入同比增长7.7%至864.0亿元，但毛利率下降4.8个百分点至10.5%；权益持有人应占盈利下降67.3%至10.4亿元，核心净利润下降54.4%至15.9亿元
销售情况：全年合同销售金额下降19.4%至1,145.4亿元，大湾区销售占比达42.7%；已售未入账销售金额减少14.7%至1,700.5亿元
土地储备：年内新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一二线城市；截至年末总土储约1,971万平方米，96%位于一二线城市
财务状况："三道红线"保持"绿档"达标，财务指标健康稳定；年末现金及等价物等共500.5亿元，较年初上升8.6%，经营性现金流实现净流入
发展战略：聚焦大湾区、华东、中西部及北方地区的一二线核心城市，坚持"商住并举"战略，积极推进精益管理和ESG建设
在中国房地产市场持续低迷的大环境下，越秀地产2024年业绩展现出收入增长与利润下滑并存的复杂局面。该公司日前发布的年报显示，虽然实现营收增长，但多项盈利指标出现大幅下滑，反映出当前房企面临的盈利能力下降与成本上升的严峻挑战。
收入增长与盈利能力下滑并存越秀地产2024年实现营业收入864.0亿元，同比上升7.7%，但毛利率下降至10.5%，较去年同期大幅下降4.8个百分点。更为显著的是，公司权益持有人应占盈利锐减67.3%至10.4亿元，核心净利润也下降54.4%至15.9亿元，盈利能力出现明显下滑。
造成这一盈利能力下滑的主要原因包括毛利率下降、年内计提长期资产减值损失约16.28亿元及投资物业的年内重估净跌值约7.27亿元等。虽然获得了ICC项目处置收益约8.68亿元，但未能抵消上述负面因素的影响。
销售承压但行业地位提升在市场极具挑战的环境下，越秀地产年内销售表现也承受压力，全年合同销售金额约1,145.4亿元，同比下降19.4%。值得注意的是，尽管销售额下滑，但根据克而瑞统计，公司的市场地位反而提升，年度销售首次进入全国前10，位列第8位。
从区域布局来看，越秀地产的销售仍然主要集中在大湾区，实现合同销售金额约488.4亿元，占比42.7%，其中广州贡献最大，销售额达433.7亿元。华东地区实现销售约331.4亿元，中西部地区约196.0亿元，北方地区约129.6亿元，形成了以大湾区为核心，多区域协同发展的格局。
精准投资优化土地储备土地获取方面，越秀地产采取了谨慎且精准的策略，全年在北京、上海、广州、杭州等8个城市新增24幅土地，总建筑面积约271万平方米，全部位于一线和二线城市。其中，一线城市新增土储占比超过70%，体现了公司对高能级城市的聚焦策略。
截至2024年末，越秀地产全国布局27座城市，拥有总土地储备约1,971万平方米，96%分布在一线城市和二线城市。值得注意的是，公司积极响应政府盤活存量土地政策，成功实现广州3幅地块的收储，累计盘活资金约135亿元，进一步优化了存量土地结构。
财务状况保持稳健在房地产行业流动性紧张的情况下，越秀地产财务状况仍保持相对稳健。截至2024年底，公司"三道红线"指标继续保持"绿档"达标，剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，继续保持惠譽BBB-投资级信用评级。
公司现金及现金等价物等总额约为500.5亿元，较年初上升8.6%，全年实现经营性现金流净流入。同时，融资成本持续优化，全年加权平均借贷年利率同比下降33个基点至3.49%，在行业中处于领先地位。
"商住并举"战略成效显现越秀地产持续推进"商住并举"发展战略，商业地产业务表现亮眼。全年直接持有的商业物业实现租赁收入约6.68亿元，同比大幅上升37.1%。公司持有40.02%权益的越秀房产基金虽然营收小幅下降2.7%至20.32亿元，但仍为公司提供稳定的现金流。
物业服务方面，持股67.4%的越秀服务集团实现营收约38.68亿元，同比增长20.0%，管理规模稳步提升，在管面积达69.31百万平方米。这表明公司轻资产业务发展良好，为未来业绩提供了新的增长点。
2025年展望与策略展望2025年，越秀地产将围绕"稳业绩、谋突破、精管理、提能力"的工作主题，聚焦加快销售和去库存、提高商业运营能力、深化组织变革和强化精益管理。
投资策略方面，公司将继续坚持"精准投资"和"量入为出"的稳健投资策略，聚焦核心城市、核心地段持续深耕，优先投向一线城市和优质的二线省会城市，同时加大推动存量资源的置换，持续优化土储结构。
董事会决议不派发2024年末期股息，全年派息为每股0.189港元（约人民币0.173元），派息总额约占核心净利润的44%。
在当前中国房地产市场仍处于恢复期的背景下，越秀地产面临着盈利能力下滑的挑战，但其在区域布局、财务稳健性和业务多元化方面的优势，仍为其在行业变革中保持竞争力提供了支撑。投资者应关注公司未来在销售恢复、成本控制以及商业地产收益提升等方面的进展，以及政策环境变化对公司业绩的可能影响。
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